項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。
可行性研究的內(nèi)容
可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內(nèi)容有：
(1)項目概況；
(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；
(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;
(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;
(5)資源供給；
(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；
(7)項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；
(8)開發(fā)建設(shè)計劃；
(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;
(10)結(jié)論及建議。
可行性研究的工作階段
投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以進行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱預(yù)可行性研究。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.
項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：
(1)接受委托；
(2)調(diào)查研究；
(3)方案選擇與優(yōu)化；
(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；
(5)編制可行性研究報告。
